5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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